房貸成數怎麼算？2026新制第一至第三戶最高貸幾成｜貸款網

簽約前才發現銀行只肯貸七成，頭期款還差好幾百萬，你是不是也怕這種事發生在自己身上？

2026 年 9 月 18 日起，央行調整了不動產抵押貸款規定。

貸款網依央行與財政部國庫署的原始公告整理：你是第幾戶、最多能貸幾成、自備款要準備多少，這篇一次講清楚。

房貸成數是什麼？

房貸成數是銀行核貸金額占房屋鑑價或買賣價格（取較低者）的比例。

舉例：房屋成交價 1,000 萬元，銀行鑑價 900 萬元，則計算基準是 900 萬元。若核貸 8 成，貸款金額是 720 萬元，你要準備的自備款是 280 萬元，而不是 200 萬元。

這個「取較低者」的規則，是很多人低估自備款的原因。成交價高於鑑價的差額，銀行不會借給你，要從自備款補上。

成數本身有兩層限制：

1. 央行規定的上限：依借款人名下房屋戶數、房屋價格、借款人身分而定，所有銀行都必須遵守。
2. 銀行自己的審核結果：銀行依鑑價、你的收入、負債、信用評分決定實際核貸多少，通常低於或等於央行上限。

所以，「央行說第二戶可以貸 7 成」不代表你一定拿得到 7 成。央行上限是天花板，不是保證額度。

2026 年 9 月 18 日起，各類房貸最多可以貸幾成？

依中央銀行 2026 年 9 月 17 日公布、9 月 18 日生效的「不動產抵押貸款業務規定」，各類房貸成數上限如下表。

資料來源：中央銀行 2026/9/17 新聞稿與「不動產抵押貸款業務規定」、中央銀行問答集（115.9.18 版）。更新日期：2026/10/7。

• 第二戶購屋貸款上限 7 成，第三戶以上與公司法人是 3 成。
• 高價住宅門檻：台北市 7,000 萬、新北市 6,000 萬、其他縣市 4,000 萬，達到門檻即適用 3 成。
• 土地貸款上限 5 成，其中 1 成要等動工後才撥款。

這次修正有兩個細節容易被忽略：

1. 第二戶放寬，其他類別沒鬆。 新制只把第二戶從 6 成調到 7 成，第三戶以上、法人、高價住宅仍是 3 成。如果你名下已有兩戶，想買第三戶，新制對你沒有幫助。
2. 土地貸款的規定變得更寬鬆。 原本要求借款人在一定期限內提供土地做為擔保並動工的規定已經刪除，改為保留 1 成貸款，待動工後才撥付。

第一戶真的沒有成數上限嗎？

央行這次公布的限貸規定，管的是第二戶以上、公司法人、高價住宅與土地貸款四類。第一戶、非高價住宅的自住購屋，不在這四類之內，成數由銀行依鑑價與你的信用條件自行決定。

實際核貸多少，取決於房屋所在地區、屋齡、你的收入與負債，沒有固定公式。要知道自己的數字，只能請銀行初審後才會知道。

我是第幾戶？銀行怎麼認定？

銀行用聯徵中心的資料判斷戶數：只要借款人名下有「擔保品為建物、用途為購置住宅」的房貸，一筆擔保品就算一戶。

這是新制最容易踩雷的地方，因為銀行認定的「戶」和你直覺中的「戶」常常不一樣。

戶數認定的實務規則

依中央銀行問答集（115.9.18 版），主要規則如下：

1. 以聯徵紀錄為準：查聯徵中心的貸款資料，抵押品為建物、貸款用途代碼為「1」（購置住宅）的筆數，一筆擔保品算一戶。
2. 全國財產歸戶資料另行查核：銀行同時會查借款人名下有沒有任何建物，判斷你是不是真的「名下無房」。
3. 撥款前再查一次：不是簽約時查過就算數，撥款前銀行會重新查詢。簽約到撥款之間若你名下房屋狀況變動，戶數可能改變。

哪些情況不計入戶數？

• 繼承取得的房屋與繼承的房貸：不計入戶數。
• 已經賣掉的房子：經銀行查證確實已移轉，可排除。
• 貸款已清償並塗銷抵押權的房子：附上塗銷證明，經銀行查證後可排除。

哪些情況會被算進去？

• 共有（持分）房屋：只要名下有持分，仍算一戶，除非該持分是繼承取得。
• 父母幫你貼錢買、但貸款人是你：戶數看的是貸款人名下紀錄，不看實際誰出錢。
• 賣掉舊屋前就申請新屋貸款：舊屋還沒完成過戶時，仍會被算在你名下。

自我判斷：三個問題確認你是第幾戶

1. 我名下有幾筆「用來買房」的房貸還在還？
2. 我名下有沒有任何建物（包含持分、沒貸款的房子）？
3. 這些房子裡，有沒有繼承取得，或者已經賣掉、貸款已塗銷？

如果還不確定，最準的做法是先向銀行申請查詢你的聯徵資料。銀行認定結果才是撥款時的依據。

實際能貸幾成？為什麼銀行給的比央行上限低？

央行規定的是上限。銀行實際核貸成數，由鑑價結果與你的信用條件共同決定。

影響核貸成數的 5 個因素

1. 鑑價結果：銀行以自己的估價為準，若低於成交價，差額全由你補自備款。
2. 房屋條件：屋齡、坪數、樓層、地段、是否為輻射屋或海砂屋，都會讓銀行調降成數。
3. 你的收入與負債：月收入扣掉現有負債後，是否能負擔新的月付金，是銀行審核重點。
4. 聯徵信用狀況：信用卡逾期、現金卡、信貸餘額高，都會影響銀行願意放多少。
5. 戶數與房屋價格：落入央行第二戶、第三戶或高價住宅規定時，直接套用對應上限。

同一間房，第三戶的自備款是第一戶的 3.5 倍。差距這麼大，是因為央行用成數上限調節投資性購屋的資金需求。

鑑價低於成交價時，自備款怎麼補？

假設成交價 1,000 萬元、鑑價 900 萬元、銀行核貸 8 成：

• 核貸金額 = 900 萬 × 80% = 720 萬元
• 你要準備的自備款 = 1,000 萬 − 720 萬 = 280 萬元

如果你只準備成交價 2 成的 200 萬元，簽約後才發現缺口 80 萬元，這就是交屋時最常見的資金危機。簽約前先請銀行初估鑑價，是最便宜的風險控管方式。

青安貸款和一般房貸，成數差在哪？

青年安心成家購屋優惠貸款（青安 3.0）是政府補貼利息的專案房貸，最高成數 8 成，且不受第一戶、第二戶規定的限制。

依財政部國庫署公告，青安 3.0 的主要條件：

• 貸款成數上限：8 成
• 貸款額度：依地區分為 1,000 萬、1,200 萬、1,500 萬三級
• 貸款年限：最長 40 年
• 戶數限制：不受央行第一戶、第二戶規定限制

築巢優利貸款則不同，仍受央行規定限制，申請前要先確認自己落在哪一類。

資料來源：財政部國庫署青安 3.0 公告（nta.gov.tw）。更新日期：2026/10/7。

要判斷自己適不適合，直接看條件：

• 如果你是首購、名下無房，且房價落在額度內，優先評估青安 3.0，因為成數、年限、利率三項都比一般房貸有利。
• 如果房價超出額度，額度不足的部分只能用一般房貸補，要同時檢查兩邊的戶數與成數規定。
• 青安 3.0 的實際申請資格（年齡、家戶條件等）以財政部國庫署與承貸銀行公告為準，建議先向銀行確認。

換屋、預售屋、買土地，成數有什麼特別規定？

這三種情況各有例外規定，用一般第一戶、第二戶的算法套用，結果可能不一樣。

換屋：已經有一戶，想先買新房再賣舊房

換屋族最怕「先買新房，舊屋賣不掉，被算成第二戶」。央行規定有換屋的緩衝期：

• 18 個月期限：新房貸款撥款後，要在 18 個月內賣掉舊屋並完成過戶。
• 違反的後果：逾期沒賣，銀行會依規定與貸款契約處罰，具體做法以承貸銀行的契約條款為準。

18 個月看似寬裕，但舊屋要談價、成交、過戶，若市場降溫或屋況不佳，時程可能超出預期。換屋前先評估舊屋的合理售價與可能的銷售時間，比事後補救便宜。

預售屋：簽約時和交屋時適用的規定可能不同

預售屋從簽約到交屋常常相隔 2 到 3 年，期間央行規定可能調整。央行問答集有針對「已預先登記案件」的過渡安排：

• 符合條件的案件：2026/9/17 前已正式申請、尚未撥款的案件，可以沿用登記當時的規定。
• 例外：第二戶購屋貸款和土地貸款，可以改用 9/18 新制。

白話說：如果你是第二戶買方，符合上述條件的預售屋案件，可以選擇適用放寬後的 7 成。

預售屋另一個風險是鑑價低於買賣價格。建商訂價常高於銀行鑑價，交屋時銀行只按鑑價計算成數，差額由買方補。簽約前就要把這個差額列入預算。

買土地：5 成，其中 1 成動工後才撥

土地貸款上限 5 成，且分兩階段撥款：

1. 動工前先撥 4 成。
2. 剩下 1 成要等動工後才撥付。

買土地要自備的現金，比一般房貸更高，建議用「總預算 − 貸款 4 成」計算動工前需要準備的資金，不要只看 5 成的名目上限。

自備款不夠，可以用信貸或質押借款湊嗎？

不能完全靠這個方法補頭期款。央行規定，受限制的房貸如果搭配額外擔保品貸款、信用貸款或存款質押貸款，這些借款流入購屋，要和房貸合併計入成數上限。

這條規定針對的是「用其他貸款湊頭期款，變相繞過成數限制」的做法。

依央行問答集（115.9.18 版）：

1. 合併計算：房貸加上流入購屋的其他貸款，總和不得超過該戶數適用的成數上限。
2. 第一戶的這類貸款不得有寬限期：若你的購屋資金包含額外貸款，不能再要求本金寬限期。

如果你已經有信貸，會被影響嗎？

不會自動被影響。判斷的重點是「貸款用途是否流入購屋」。

銀行會要求說明資金用途。與購屋無關的信貸（例如另外用在裝修以外的支出）通常不會被合併計算，但實際認定以銀行審核為準。

資金缺口的處理順序

1. 先確認鑑價，算出真正的自備款需求。
2. 盤點可動用資金：存款、保單借款、親友贈與（留意贈與稅申報規定）。
3. 缺口仍存在時，與銀行討論專案貸款、延長交屋期限，或評估降低總價的選擇。

緊張是正常的。 看到自備款比預想的多幾十萬、甚至上百萬，大部分人的第一反應是慌。但此時還沒簽約或還沒撥款，仍有時間調整。重點是別等到交屋前一個月才第一次算帳。

房貸成數愈高愈好嗎？

不是。成數越高，月付金與總利息越高，抗風險能力越低。成數的好壞，取決於你的現金流與還款能力。

8 成 vs 6 成：月付金與風險對比

假設貸款年限、利率相同，貸款本金差距會直接反映在月付金上。以 1,000 萬元房價為例（僅為示意比較）：

貸款本金少 25%，月付金與利息總額也等比例少約 25%。差距在 100 萬到數百萬不等，取決於利率與年限。

判斷成數的 3 個參考原則

1. 月付金不要超過月收入的三分之一：這是金融機構常用的負擔率參考，不是法律規定。
2. 預留至少 6 個月的生活費：自備款全數投入，遇到失業或醫療支出時沒有緩衝。
3. 留意利率調整：浮動利率房貸在升息時月付金會增加，成數越高，影響越大。

看統計數據時，要先確認口徑

聯徵中心自 2020 年 8 月起公布三種貸款成數統計：算術平均數、鑑估值加權平均數、中位數。三種口徑的數字不同，直接比較容易誤判。

引用「平均貸款成數是多少」之前，要先看清楚是哪一種。例如算術平均受極端值影響較大，中位數則較能代表「一般」案例。

待補（發文前請填入）：聯徵中心最新一期三種成數統計與統計期間，建議從聯徵中心購置住宅貸款統計資訊取得原始表格，並標明口徑與更新日。

我該怎麼規劃？申請房貸成數的 5 個步驟

要拿到理想的貸款成數，準備工作要在簽約前完成。

1. 查自己的聯徵與戶數：向聯徵中心申請信用報告，確認名下房貸筆數與擔保品。
2. 確認適用規定：對照前面的成數表，判斷自己落在第幾戶、房價是否達高價住宅門檻。
3. 請銀行初估鑑價與成數：簽約前至少向 2 家以上銀行詢問，比較核貸成數與利率。
4. 試算自備款與月付金：以鑑價（不是成交價）計算自備款，再預留 5% 到 10% 的彈性緩衝。
5. 簽約前確認撥款時程：撥款前銀行會重新查聯徵，簽約到撥款之間不要新增大額貸款或信用瑕疵。

結論建議：不同情況怎麼選？

• 如果你是首購、名下無房，推薦優先評估青安 3.0，因為它最高 8 成、最長 40 年、且不受戶數規定限制。
• 如果你名下已有一戶、想買第二戶自住，推薦先確認新制適用的 7 成上限與過渡規定，因為 9/18 起上限比舊制提高 1 成，可能直接降低你的自備款。
• 如果你想買第三戶以上或用公司名義購屋，推薦先規劃 7 成以上的自備款，因為上限只有 3 成，沒有靠貸款槓桿的空間。

我們的觀點： 貸款網認為，多數人在買房時最大的資金風險不在成數上限，而在 「 成交價與鑑價的落差 」 與 「 撥款前才發現戶數被重新認定 」 。這兩件事都能在簽約前處理，也都不需要多花錢，只需要提早查證。

房貸成數 常見問題 FAQ

房貸成數是什麼意思？8 成代表我要準備多少自備款？

房貸成數 8 成，代表銀行核貸金額是鑑價或買賣價格（取較低者）的 80%，你要自備其餘 20%。以鑑價 1,000 萬為例，貸款 800 萬，自備款 200 萬，另外還要準備契稅、代書費、仲介費等購屋雜費。

第二戶房貸現在最高可以貸幾成？

第二戶購屋貸款上限是 7 成。依中央銀行 2026 年 9 月 17 日公布、9 月 18 日生效的新制，第二戶上限由 6 成調升為 7 成。實際核貸仍要看銀行審核，不一定拿到 7 成。

繼承的房子會被算成一戶嗎？

不會。依央行問答集規定，繼承取得的房屋與繼承的房貸不計入戶數。若是與他人共有的房子，除非該持分是繼承取得，否則仍算一戶。

買房要賣舊屋，會被當成第二戶嗎？

符合換屋規定的話，有 18 個月的緩衝期。新房貸款撥款後 18 個月內賣掉舊屋並完成過戶，可以適用換屋的規定。逾期沒賣，銀行會依規定與契約處理，詳細責任以貸款契約為準，申請前請向銀行確認自己是否符合換屋條件。

銀行鑑價比成交價低，我該怎麼辦？

先確認差額多少，再決定要補自備款、議價，或換一家銀行比較。銀行鑑價各家不同，簽約前向 2 到 3 家詢問，常能看到差異。若簽約後才發現缺口，買賣契約的違約條款可能讓你面臨損失，所以務必在簽約前處理。

我現在名下沒房子，但在買預售屋，會被算成幾戶？

預售屋在交屋、申請貸款時才會依當時聯徵紀錄算戶數。若你在這段期間又買了其他房子，交屋時可能被算成第二戶。想避免，簽約前就要想清楚交屋時的戶數狀況。

算出來自備款比我預期多很多，我是不是不該買？

先不要急著下結論。自備款變多不代表不能買，但代表要重新檢視預算。你可以降低總價、拉長準備時間、評估青安 3.0 等專案貸款，或等存款足夠再進場。買房是十年以上的決定，延後三個月不是失敗，硬撐到交屋才爆雷才是。

用信貸或保單借款湊頭期款，銀行會知道嗎？

會。銀行審核時會查聯徵，並要求說明自備款來源。央行規定受限制的房貸若搭配額外擔保品、信用貸款或存款質押貸款流入購屋，這些借款會和房貸合併計入成數上限。想繞過去不但風險高，還可能直接被銀行拒貸。

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