【2026最新】房屋抵押貸款懶人包｜房屋抵押貸款利率、額度、四大管道比較｜貸款網

當遇到急用錢的狀況時，看著名下那間還在繳的房子，很多人第一個會想到 「 這個能不能借 」 ，第二個念頭是 「 借了，房子還是我的嗎 」 ？

房屋抵押貸款是台灣利率最低的大額資金管道之一，但 2026 年的規則跟兩年前不同了。

貸款網在這篇文一次幫你把利率、額度、管道和紅線整理清楚！

房屋抵押貸款是什麼？抵押之後房子還是我的嗎？

房屋抵押貸款是以名下房產設定抵押權向金融機構借款、資金用途不限於購屋的貸款。

設定抵押權不等於過戶，銀行取得的是抵押權，所有權人欄位還是你的名字，居住、使用、出租都不受影響。

只要按時還款，房子不會因為這筆貸款易主。

補充說明設定金額：

抵押權設定金額通常會抓貸款金額的 1.2 倍，多出來的部分是預留給利息與違約金，不代表你借了那麼多錢。

另外，貸款繳清後抵押權不會自動消失，要拿銀行開立的清償證明到地政事務所辦塗銷，很多人多年後要賣房才發現謄本上還掛著。

五個名詞的差別

最關鍵的差別在：要不要動到原本那筆房貸。

如果你的原房貸是前幾年談到的低利率，轉增貸會把整筆重新計價，成本可能反而變高。

二胎雖然利率高，但只有新增的部分吃高利率，這個帳要實際算過，不能只看哪個數字低。

限貸令管不到你，為什麼銀行還是變嚴了？

央行的信用管制規範的是 「 買房 」 的貸款成數，不是用既有房子借錢週轉的額度。

2026 年 9 月 18 日起，第 2 戶購屋貸款成數已從 6 成放寬到 7 成，政策利率也連 10 凍。

方向確實在鬆，但調整對象是購屋族與建商，

你拿已持有的房子申請週轉金，鬆綁沒嘉惠你，收緊時也沒波及你。

真正決定你貸不貸得到的是三件事：

一、央行盯著週轉金

央行 6 月就點名個人理財週轉金貸款成長過快，要求銀行留意風險控管；8 月五大銀行新承做週轉金貸款仍達 1 兆 553 億元，月增 688 億元。

被主管機關點名的結果，就是銀行對 「 錢拿去做什麼 」 審得更細。

PTT 房板有網友分享增貸經驗，銀行要求回傳投資證明，並明訂不可用來清償信貸與房貸。

二、你的負債比

銀行看的是全部債務月付金占月收入的比重，房子值錢不代表借得到。

PTT 房板有網友陪親戚詢問台北中正區三十多年大樓的抵押借款，多家銀行的結論都是因為沒有工作、無固定收入，收支比算不過，就算能貸也只能貸很少。

擔保品和還款能力是兩張門票，缺一張都不行。

三、這一項對你有利

銀行法第 72 條之 2 規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的 30%，業界稱為不動產放款天條。

金管會統計，截至 2026 年 6 月底，36 家國銀這項比率平均 24.37%，比率 29% 以上與 28%–29% 區間的銀行家數都掛零。

央行 9 月 17 日也公布，全體銀行不動產貸款集中度 7 月底降至 34.44%，較 2024 年 6 月高點 37.61% 下降 3.17 個百分點。

對照 2024 年那波排隊等撥款，銀行現在的放款空間確實寬鬆。

一句話總結：水龍頭有水，而且比去年更滿，但出水口變小了。 不是沒額度，是銀行挑人、挑用途、挑房子。

2026 年房屋抵押貸款利率多少？

央行 9 月 22 日公布，2026 年 8 月五大銀行新承做購屋貸款平均利率為 2.321%，較 7 月的 2.29% 上升 0.031 個百分點，創 3 個月新高。

利率會回升不是因為升息，央行 9 月才剛宣布利率連 10 凍，央行說明主因是利率較低的青安貸款承作比重下降至 41.88%，創 10 個月新低，把加權平均拉高了。

換句話說，這是統計組成改變，不是市場資金成本上升，你不用因為這個數字擔心自己的利率會跟著漲。

房屋抵押貸款因為資金用途不是購屋、銀行風險認定較高，利率通常會高於這個數字。

資料來源：中央銀行 2026 年 9 月 22 日統計、各金融機構公開資訊。

判斷房屋抵押貸款利率合不合理，看兩個硬指標

第一，法定天花板

民法第 205 條規定，約定利率超過週年 16% 者，超過部分之約定無效，2021 年 7 月 20 日施行。

超過 16% 的利息不只是不用付，已經付出去的還可以依不當得利請求返還。

第二，報價方式

看到 「 月息 1.5% 」 要立刻換算，年化是 18%，已經踩線。

還要注意預扣利息：借 100 萬當場先扣 10 萬，你實拿 90 萬，法院實務認為應以 「 借款實得金額 」 作為本金計算利率，換算後的實質利率會比合約上寫的高一截。

想把利率壓低，能做的其實是這四件事

1. 拉長往來紀錄：薪轉、存款、信用卡正常繳，都是談判籌碼。
2. 控制送件家數：每送一家聯徵就多一次查詢紀錄，查太多家反而被扣分。
3. 財力佐證做足：自營商沒有 401 報表，就備齊一年份存摺往來明細。
4. 選對管道：同一個人在不同管道拿到的利率可以差三倍，選管道的影響遠大於議價。

房屋抵押貸款能貸多少？額度算法與 2026 年的鑑價落差

可貸金額＝銀行鑑價 × 核貸成數 − 第一順位貸款餘額 − 其他已設定金額。

分母是銀行鑑價，不是你心中的市價，也不一定是實價登錄的成交價。

PTT 房板 2026 年 2 月有網友分享，同一間房子、同一家銀行，今年鑑價比去年下降 10% – 15%，推文中多位網友認為是銀行整體轉保守，官股尤其明顯。

3 月另一則被轉貼的案例：新北一間開價 1085 萬的中古屋，銀行估價後可貸僅 500 多萬，業者分析是銀行只認房屋本體價值、完全排除裝潢成本。

房屋抵押貸款會被扣分的條件：

1. 屋齡偏高
2. 坪數過小，套房尤其
3. 非都會區或銀行認定的偏遠地區
4. 頂樓加蓋、違建
5. 有出租中的租約（銀行考慮的是未來若需處分，帶租約不好變現）
6. 產權共有、持分複雜

所以正確順序是：先確認鑑價，再規劃資金用途。不要先簽了裝潢合約、下了訂金，才發現額度差兩百萬。

多數銀行的初步估價不需正式送件、也不會留聯徵查詢紀錄，可以先問兩三家拿到區間再決定。

四大房屋抵押貸款管道怎麼選？

一個 2026 年才有的篩選工具

金管會分三階段將租賃公會會員納入《金融消費者保護法》：

• 第一階段 13 家（2025/9/15 生效）
• 第二階段 13 家（2026/3/15 生效）
• 第三階段 12 家自 2026 年 9 月 15 日生效，合計 38 家。

納管後業者必須遵守這幾項義務：

• 以年利率及總費用年百分率揭露利率與費用
• 融資金額不得超過交易標的物價值
• 不得有不當債務催收行為
• 不得使消費者簽具發票日或金額空白的本票

名單公告在金管會與金融消費評議中心網站，簽約前花三分鐘查一下，比聽業務講什麼都實在。 沒在名單上不等於違法，但出事時你能走的救濟管道差很多。

農會與信用合作社：多數人會漏掉的第三條路

如果你是自營商、攤商、接案工作者，或房子在銀行眼中太偏遠，農會與信用合作社往往是比融資公司更好的下一步。

優勢在三個地方

一、審核彈性，但利率仍在銀行水準

Dcard 理財版有網友分享，原本申請某銀行理財型房貸未過，理由是偏遠地區，經行員建議轉向當地農會後順利承作 600 萬元、利率 2.35%；該網友為自營商，無 401 報表、無作帳，以一年內存摺明細供審核。 ( #心得 農會房屋抵押貸款通過 )

另一則分享是農會抵押貸款 600 萬 （2.45%） 後再增貸 700 萬 （2.55%） ，未綁壽險。( #農會增貸（房屋抵押貸款）心得 )

它說明一件事：沒有薪轉，不等於只能去融資公司。

以上為網友個案分享，不代表普遍核貸條件，實際利率仍依各農會審核結果為準。

二、在地物件的估價邏輯不同

全國性銀行對非都會區物件普遍打折，在地農會與信合社對轄區內土地房屋熟悉度高，估價未必比較保守。

房子在哪裡，就優先問哪裡的農會或信合社。

三、流程與費用單純

前述 Dcard 案例中，申辦總費用僅地政變更設定約 7,000 元。該網友在心得中直接建議不要找代辦，理由是代償代墊費、服務費、代書費加總，可能被收到申辦金額的 7% – 10%。

有什麼限制？

1. 有營業區域限制，不是每家都能承作你的物件
2. 額度天花板通常低於大型銀行
3. 多數需臨櫃辦理，沒有全國性線上系統
4. 各家商品與利率差異大，不像銀行有統一牌告可比

建議做法：把農會 ／ 信合社排進送件順序的第二關，不是最後一關。

我該選哪一個？四種人的建議路線

1.有薪轉、信用正常、不急著用錢

走銀行，優先問有薪轉或存款往來的那家。從初估開始，最多送三家，不要亂槍打鳥。

2.自營商、接案、無 401 報表

先問往來銀行，被退就轉當地農會或信合社，備妥一年份存摺往來明細。這條路能省下的利差，長期是六位數起跳。

3.原房貸利率很低，不想動它

評估二胎，先問銀行二胎，再看已納管的融資公司。重點是算「新增部分的成本」而不是整體利率。

4.信用有瑕疵、急需用錢

最危險的族群。建議先做兩件事：查金管會納管名單、要求對方以年利率與總費用年百分率報價。

任何以月息報價、要你簽空白本票、或承諾 「 先做私設三個月後轉公股 」 的，直接離開。

房屋抵押貸款申辦流程與要準備的文件

從送件到撥款，銀行約 2 – 4 週，農會與信合社約 1 – 2 週，融資公司可到數日。

六步流程

1. 初步估價：提供地址、坪數、屋齡，銀行給出鑑價區間。不留聯徵紀錄。
2. 正式送件：備齊文件，此時會查聯徵。
3. 鑑價與對保：銀行派員或委外估價，核定額度後通知對保。
4. 設定抵押權：到地政事務所辦理他項權利登記。
5. 撥款：設定完成後入帳。
6. 開始還款：確認第一期扣款日與帳戶。

必備文件

• 身分證、第二證件、印章
• 房屋權狀正本
• 土地與建物謄本
• 財力證明：薪轉族提供扣繳憑單與薪轉存摺；自營商提供 401 報表或一年份存摺往來明細
• 現有貸款的還款明細（申請二胎或轉增貸時）

送件前檢查三件事

1. 產權有沒有共有人 （ 有的話要共同簽章 ）
2. 房屋有沒有出租中
3. 謄本上有沒有舊的抵押權或預告登記沒塗銷

這三項是最常見的卡關點！

房屋抵押貸款費用總表：除了利息還要付什麼？

房屋抵押貸款的總成本不只利息，設定與手續費用通常落在數千到數萬元之間。

兩個要問清楚的點：

1.綁約與違約金：綁約期通常 1 – 3 年，期內轉貸或提前清償要付違約金。如果你打算一兩年內就把這筆還掉，綁約條件比利率更重要。

2.房貸壽險不是必要條件：銀行可以推薦，但不能以此作為核貸的前提。前述 Dcard 案例中的農會增貸就是 「 無綁壽險 」 ，如果被告知不買就不核貸，請直接要求書面說明。

房屋抵押貸款繳不出來會怎樣？法拍不是第一步

逾期繳款不會立刻被法拍，中間有數個月的緩衝與協商空間。

實際流程通常是：

1. 逾期第 1 個月起產生違約金並影響聯徵紀錄
2. 銀行催收通知
3. 連續逾期約 3 個月轉列催收
4. 銀行向法院聲請拍賣抵押物
5. 進入法拍程序

從第一次逾期到真的被拍賣，中間往往超過半年。

這段時間該做的事，是主動聯繫而不是躲，可以談的方向有這幾個：

1. 申請展延本金（只繳息）
2. 拉長還款年限降低月付金
3. 申請債務協商

銀行不願意處理呆帳，只要你主動且有還款意願，多數願意談。

要特別注意順位問題，二胎屬於第二順位，房屋若遭拍賣，拍定金額先清償第一順位，剩餘才輪到第二順位。這也是為什麼二胎利率必然高於一胎，後順位承擔的風險本來就不同。

注意：最該避免的是以債養債：用新的高利貸款去補舊貸款的月付金，只會把問題往後推並放大，真的走到這步，優先考慮債務協商，而不是再借一筆。

三個房屋抵押貸款常見迷思

迷思一：房子市價一千萬，就能借到八百萬

錯。基準是銀行鑑價不是市價，而且要扣掉第一順位餘額。

一千萬的房子，鑑價八百五十萬、核貸七成、原房貸還剩三百萬，實際能拿到的是兩百九十五萬。

迷思二：辦了抵押貸款，房子就不能買賣或出租

錯。所有權還是你的，可以出租、可以出售。出售時在買賣流程中以價金清償並塗銷抵押權即可，這是實務上每天都在發生的事。

只是出租中的物件，在申貸階段鑑價可能被打折。

迷思三：民間二胎不查聯徵，比較不會留紀錄

不完全是。民間設定確實多不查聯徵，但會辦理抵押權設定甚至預告登記，這些都會出現在土地建物謄本上。

Dcard 購屋版有網友分享，辦了民間二胎後因設定預告登記，謄本顯示本名，開始收到大量貸款廣告信，擔心被家人發現。

謄本是公開資料，不是隱私。

房屋抵押貸款 常見問題FAQ

Q1：房子還在繳房貸，可以再申請抵押貸款嗎？

可以。有兩條路：向原銀行申請增貸，就已還本金與房屋增值的空間再借；或另找一家做二胎，設定第二順位。

哪一條划算要看你原房貸的利率，原利率低就別輕易動它。

Q2：辦房屋抵押貸款，房子會過戶給銀行嗎？

不會。銀行取得的是抵押權，登記在謄本他項權利部，所有權人仍是你。居住、使用、出租、出售的權利都保留。

Q3：沒有薪轉、沒有勞保，可以辦嗎？

可以，但管道要選對。先試往來銀行，被退件後優先找房屋所在地的農會或信用合作社，備妥一年份存摺往來明細作為收入佐證，不要一被銀行拒絕就直接跳到民間。

Q4：二胎利率 8% 算合理嗎？

以融資公司二胎 7%–16% 的市場區間來看，8% 落在偏低的位置，不算被坑。但先確認兩件事：報價是年利率不是月息，以及有沒有額外的開辦費把實質成本墊高。

真正要警惕的是月息 1% 以上（年化 12% 起）的報價方式。

Q5：申請時銀行會不會把我原本的房貸利率調高？

單純申請不會。原房貸的利率條件依原契約執行，除非你辦的是轉增貸、整筆重新議約。但要注意增加負債後，若日後你有其他貸款需求，銀行會把這筆列入負債比計算。

Q6：多送幾家比較容易過件嗎？

不是。每送一家就多一次聯徵查詢紀錄，查詢次數過多會讓後續銀行認為你在四處求貸、風險偏高。建議先做不留紀錄的初步估價，篩掉沒把握的，最多正式送三家。

Q7：我很需要這筆錢，但家人不知道，會被發現嗎？

抵押權設定會登記在土地建物謄本上，而謄本是任何人都能調閱的公開資料。如果房屋是共有，共有人本來就必須簽章同意，不可能瞞得住。

若是你單獨持有，家人主動調謄本或收到廣告信時仍可能發現。

與其擔心被發現，不如先評估這筆錢還得起嗎。 財務壓力藏得住一時，藏不住結果。

Q8：現在辦，還是等央行鬆綁再辦？

不用等了，而且等待對你幾乎沒有效益。

央行已經在 2026 年 9 月 18 日再次鬆綁信用管制，把第 2 戶購屋貸款成數從 6 成拉到 7 成。但這類鬆綁針對的都是購屋貸款，不會改變你用既有房子借錢的可貸額度，你受影響的是銀行鑑價與自身條件。

而 2026 年的鑑價趨勢是往下修的。再等下去，政策未必更鬆，房子的估值反而可能更低。如果資金需求是確定的，把條件準備好比等政策實在。

重要提醒：本文資料整理至 2026 年 9 月，已納入央行 9 月 17 日理監事會決議與 9 月 22 日公布之 8 月利率統計。利率與政策仍可能異動，實際核貸條件以各金融機構審核結果為準。任何宣稱「保證核貸」「百分之百過件」的說法都不可信；若遇疑似詐騙，可撥打 165 反詐騙專線。