【2026】房貸利率比較：各銀行利率怎麼比、哪一家最低、轉貸划不划算一次看懂

拿到銀行報價 2.7%，擔心自己會不會被當成盤子？打開五家銀行官網，每家都寫「起」，卻看不出自己能拿到多少？

貸款網整理了央行 2026 年 8 月統計與官方公告：五大銀行新承做購屋貸款平均利率 2.321%，這是你可以用來判斷報價高低的基準，下面就來教你怎麼比、怎麼談！

房貸利率怎麼算？指標利率加碼是什麼意思？

房貸利率是銀行對房貸本金計收利息的年利率，由指標利率加上銀行加碼組成。

以中國信託公布的築巢優利貸為例，指標利率參考中華郵政二年期定期儲金機動利率 1.72%，加碼 0.465%，一段式機動利率是 2.185%。

利率分成三種計法：

1. 固定利率：約定期間內不隨市場調整。
2. 機動 （ 浮動 ） 利率：隨銀行採用的指標利率調整。
3. 一段式與多段式：一段式整段期間加碼相同；多段式前期加碼較低、後期調高。

臺灣銀行 2026 年 10 月 7 日牌告的定儲利率指數是 1.751%。

各銀行採用的指數與取樣方式不同，同一天的指標利率不一定一樣。

1,000 萬、30 年，月付金怎麼算？

以本息平均攤還計算（不含寬限期、不含手續費），1,000 萬元、30 年：

計算：本息平均攤還，月利率＝年利率÷12，期數 360 期。更新日期：2026/10/7。

2026 年 10 月房貸利率多少？

2026 年 8 月五大銀行 （ 臺銀、合庫、土銀、華銀、一銀 ） 新承做購屋貸款平均利率是 2.321%，新承做購屋貸款金額 571.65 億元。

這是目前最可靠的「市場基準」。央行統計近 12 個月的走勢很穩：

資料來源：中央銀行「五大銀行新承做放款金額與利率（115.8）」，2026/9/22 發布。

近 12 個月利率落在 2.290% 到 2.327% 之間，上下波動不到 0.04 個百分點。

央行利率會不會影響我的房貸？

央行 2026 年 9 月 17 日理監事會維持政策利率不變：重貼現率 2%、擔保放款融通利率 2.375%、短期融通利率 4.25%。

房貸多半是機動利率，隨銀行採用的指標利率調整，指標利率又與銀行的定期儲蓄存款利率連動。

政策利率維持不變，不代表你的房貸利率不會動，仍要看銀行採用的指標利率是否調整。

新青安 3.0 利率多少？

依財政部國庫署公告，新青安 3.0 的一段式機動利率是基準利率 1.72% 加 0.555%，撥貸起 3 年內補貼 0.375% 並減少調升 0.125%，推算約 1.775%（2026 年 8 月 1 日起受理）。

這個數字要看清楚兩件事：

• 補貼只有撥貸後 3 年，期滿後利率會比補貼期間高，實際計算以承貸銀行公告為準。
• 資格限制不少：申貸時未滿 50 歲、本人配偶與未成年子女均無自有住宅、年所得不逾 200 萬元。

各家銀行房貸利率怎麼比？為什麼官網的「起」不能直接排名？

銀行官網公告的房貸利率都標「起」，但每家的計算基準日不同，直接比大小會得出錯誤結論。

資料來源：各銀行官網產品頁與公告。更新日期：2026/10/7。以上為官網頁面所載，不代表目前可申辦利率。

同樣標「起」，基準日從 2024 年 4 月到 2026 年 6 月都有，其中中國信託頁面沒有標示日期。

比較時請記得三件事：

1. 看基準日：頁面沒有日期或日期太舊，利率僅供參考。
2. 看「起」背後的條件：「起」是最佳條件下的最低值，要薪轉、高成數自備款、優質客戶才拿得到。
3. 看總費用年百分率：年百分率把開辦費等費用算進去，才是真實成本。例如台新公告的範例，利率 3.00%～4.49%，總費用年百分率 3.04%～4.55%；合作金庫範例（200 萬、20 年、2.998%）年百分率 3.03%。

哪一家房貸利率最低？

沒有任何一家銀行對所有人都最低。你能拿到的利率，由你的身分、成數、戶數與往來關係決定，所以先判斷自己是哪一類，再去比同類方案。

我們的觀點是：首購族若符合資格，新青安 3.0 的利率優勢通常最明顯；但補貼只有 3 年，要評估第 4 年起的月付金。

不符資格或想看一般房貸的人，利率只是比較的一半，另一半是費用與條款。

為什麼別人的利率比我低？

銀行對每個人的加碼都不同，主要看 5 個因素：

1. 貸款成數：成數越高，銀行風險越大，加碼通常越高。
2. 信用狀況：聯徵紀錄、負債比、信用卡使用習慣。
3. 收入與職業：穩定的薪資收入加分。
4. 往來關係：薪轉、存款、保險、信用卡等往來。
5. 物件條件：地段、屋齡、鑑價結果，以及你是第幾戶，戶數規定見房貸成數一文。

自我判斷：你拿到的報價在基準之上還是之下？

央行統計的五大銀行平均是 2.321%。報價比這高很多，代表你可能還有談判空間；比這低，通常是政策專案、薪轉優惠或高資格條件。

固定、機動、多段式利率怎麼選？

台灣房貸以機動利率為主，要選的重點是「優惠期結束後會怎樣」，不是只看第一年的數字。

三種選擇的取捨：

1. 一段式機動：加碼固定，月付金隨指標利率變動，最容易估算長期成本。
2. 多段式機動：前期加碼低，後期調高。例如合作金庫公告的分段式，第一年 2.888% 起、第二年起 3.098% 起，差距 0.21 個百分點。
3. 固定利率：約定期間內不變，但通常起始利率較高，適合不想承擔升息風險的人。

選擇的判斷：

• 打算短期內出售或轉貸，可以選前期較低的多段式。
• 打算長期持有、預算緊，優先看一段式的長期成本。
• 月付金已占收入三成以上的人，建議選一段式，因為多段式後期調升可能讓月付金吃緊。

升息一碼，月付金差多少？

以 1,000 萬元、30 年、本息平均攤還計算：

一年多繳約 15,500 元。如果你的月付金已占收入的三分之一以上，這個差距就不能忽略。

年限陷阱： 把 30 年拉長到 40 年，同樣 2.321%，月付金降到 31,998 元，但 40 年總利息約 536 萬，比 30 年多約 147 萬。月付金變低，不代表利息變少。

房貸利率可以談嗎？

可以談，但談的是加碼、費用與條件，不是「幫我降利率」。銀行的利率由指標利率加碼決定，指標利率不能談，加碼有空間。

可以拿來談的籌碼：

1. 多家報價：同時向 2 到 3 家銀行詢價，拿一家的報價與另一家比較。
2. 提高自備款：成數降低，銀行風險降低，加碼較有彈性。
3. 薪轉與往來：願意轉薪轉、增加存款或保險往來。
4. 搭配方案：例如費用減免、免開辦費等，有時比降利率更實際。

談的時候，要求銀行把以下三項寫進報價：加碼幅度、優惠期長度、費用明細。口頭承諾無法比較。

談判的最壞情況： 銀行不一定願意降。談不成，你仍可以選擇報價最好的一家。另外，銀行正式審核會查詢你的聯徵紀錄，申請前先問清楚哪些階段會查，避免短期內對多家銀行重複送件。

房貸轉貸划算嗎？

轉貸是否划算，要看「每月省下的錢」能不能在你預計持有的時間內，收回「轉貸成本」。

轉貸成本主要有三項：

1. 新銀行開辦費：例如中國信託房貸轉增貸頁面公告開辦費 20,000 元（線上申請最低 8 折）。
2. 抵押權設定與代書等費用：依實際報價。
3. 原銀行提前清償違約金：依你的契約。

結論：預計持有 5 年以上、且已過違約金期間，轉貸通常值得評估。若還在違約金期間內，回本可能超過 5 年，要仔細算。

提前還款的違約金有什麼規定？

依金管會 2020 年 2 月 3 日發布的「銀行辦理個人購屋貸款提前清償違約金計收方式處理原則」（金管銀合字第 10902701761 號函）：

• 違約金以「貸款餘額」或「提前償還金額（不含正常攤還部分）」為計收基礎，並考慮時間因素，比率採逐年遞減。
• 銀行改採貸款餘額計收時，計算出的違約金不宜比原採「原貸金額」計收時更高。
• 對借款人更有利的約定，從其約定。
• 暫不收取、日後追溯收取時，應清楚說明並強化揭露（例如以粗體字標示）。

富邦銀行公告的階段式做法：撥款後 12 個月內全部清償按 1%，第 13 到 24 個月 0.75%，第 25 到 36 個月 0.5%。國泰世華則提供「得隨時清償」的專案，簽約前一定要問清楚。

比利率時，最常踩的 5 個坑

1. 只看第一年：多段式前低後高，要算整段期間的平均成本。
2. 只看「起」：「起」是最佳條件，不代表你的利率。
3. 忽略費用：開辦費、帳務管理費會墊高年百分率。例如國泰世華公告的帳務管理費為 20,000 元。
4. 忽略提前清償條款：有的銀行三年內還款要收違約金，有的提供「得隨時清償」方案。
5. 忽略延遲繳款與加速條款：依金管會 2019 年 7 月起的規定，銀行對一般延遲還款收取的遲延利息與違約金，以「當期應攤還本金」為基礎；若銀行行使加速條款，本金視為全部到期，才以「未償還本金餘額」計收。

加速條款的 9 項事由（金管會 2008 年說明）包含不依約付息、擔保物被查封、資金用途不符等；其中第 6 到 9 項事由，銀行應事先以合理期間通知或催告你。

我該怎麼規劃？比較房貸利率的 5 個步驟

結論建議

• 如果你是符合資格的首購族，推薦優先評估新青安 3.0，因為一段式機動利率推算約 1.775%，8 成、最長 40 年，但要預留補貼 3 年期滿後的月付金。
• 如果你已有房貸、利率比市場基準 2.321% 高出 0.3 個百分點以上，推薦取得轉貸報價，因為每月可能省下上千元，回本時間可算。
• 如果你是第二戶以上或換屋，推薦先釐清戶數與成數，再比較利率，因為成數限制會直接決定你能否貸到需要的金額。

常見問題 FAQ

現在房貸利率大概多少？

央行統計 2026 年 8 月五大銀行新承做購屋貸款平均利率是 2.321%。這是五大銀行的平均，你的實際利率會依成數、信用與往來關係上下浮動；新青安 3.0 補貼期間推算約 1.775%。

哪一家銀行房貸利率最低？

沒有單一答案。銀行官網的「起」利率計算基準日不同（我們查到從 2024 年 4 月到 2026 年 6 月），不能直接排名。符合資格的首購族通常先看新青安 3.0，其他人要向 2 到 3 家銀行索取書面報價比較。

我拿到 2.7% 的報價，是不是太高？

比央行統計的 2.321% 高約 0.4 個百分點，值得多問幾家。以 1,000 萬、30 年計算，2.7% 的月付金約 40,560 元，比 2.321% 多約 1,972 元。先確認自己的成數與信用條件，再用其他銀行的報價去談加碼。

房貸利率可以談嗎？會不會因此被拒貸？

可以談，談的是加碼、費用與條件。詢價與比較是正常流程，建議先問清楚銀行哪個階段才會正式查詢聯徵，再決定送件的順序。銀行最後看的是你的信用、收入與擔保品。

轉貸會不會把省下的錢吃光？

可能。轉貸成本包含新銀行開辦費、抵押權設定費與原銀行違約金。若在違約金期間內，回本時間可能超過 5 年；已過違約金期間時，例如省 1,197 元的情境，回本約 17 個月。先算回本月數再決定。

利率會變動嗎？升息一碼月付金差多少？

機動利率會變動。以 1,000 萬、30 年計算，升息一碼（0.25 個百分點）月付金增加約 1,294 元，一年多繳約 15,500 元。如果你擔心月付金壓力，選一段式並預留預備金。

看到別人利率比我低，我是不是吃虧了？

不一定。利率受成數、信用、收入、往來關係與戶數影響，同樣的銀行對不同人加碼不同。先對照市場基準，再多拿幾家報價，比較客觀。

我已經簽了高利率，現在還來得及處理嗎？

來得及。可以評估轉貸，先確認違約金期間與轉貸成本，再算回本月數。若回本時間超過你預計持有的年限，轉貸就不划算，這時可以先向現有銀行詢問是否能調整加碼。

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